가든파이브와 동남권 유통단지 개발사업이란

머리말

가든파이브 구역별 구분

  서울시 송파구 충민로 66 장지역 앞에 위치한 대형 유통 상업 단지다. 가든파이브란 이름이 붙은 건 5개의 지구로 나눠지기에 그렇다. 가든 파이브란 이름에 걸맞게 각 지구는 서로 다른 이름을 갖는다. 또한 동남권 유통단지에 속하기에 가든파이브라는 이름 대신 유통단지란 이름으로 불리기도 한다.

1. 개발 배경

가든파이브 조감도&nbsp; <출처 : 가든파이브 홈페이지>

  동남권 유통단지 개발사업은 이명박 前 대통령의 서울시장 재임 시절에 진행된 프로젝트다. 당시 '물의 도시'를 꿈꾸던 서울시가 오랜 기간 도로 속에 묻혀 있던 청계천을 다시 빼서 복개천을 만들고자 했다. 당시 청계천에는 세상 어떤 물건이든 다 구할 수 있다는 청계천 상권이 있었는데 개발이 확정됨에 따라 상인들의 이주가 불가피해졌다. 상인들을 이주시킬 목적으로 가든파이브 개발이 논의되었다.

  대부분의 사람들이 가든파이브 개발 배경을 여기까지만 알고 있다. 사실 이외에 다른 부수적인 이유가 존재했다. 사업은 가든파이브라는 건물 5동을 넘어 동남권 유통지구라고 확정되었다. 이유는 다름 아닌 서울시의 폭발하는 물류 때문이었다. 해당 물류 단지가 조성되기 직전 서울시내에 유통단지가 전무했다. 아이러니하게도 주변 수도권 외곽에만 존재했다. 유통은 교통혼잡을 유발하는데 갑자기 청계천 상인들이 공중에 붕 뜬다면 서울시 내 교통혼잡을 초래할 것이기에 조치가 필요했다.

2. 정책 계획 수립과정

복원전 청계천 모습

  청계천 복원 사업 이전에는 청계천로, 을지로, 남대문을 중심으로 화물 조업 공간이 확보되어 있었다. 해당 공간으로 인해 장기주차, 이중주차, 교통혼잡 등 사회적 비효율성을 유발했다. 기존 물류 시설은 소형 화물차 중심의 운행 구조 특성을 지녀 폭발하는 물류량을 해소할 수 없었다. 따라서, 간선수송과 집배송 기능을 동시에 수행하는 체계적인 복합 물류 시설이 서울시 내에 반드시 필요했다.

복원된 청계천 모습

  마침 청계천 복원 사업과 맞물려 기존 화물 조업 공간의 대체지가 필요해졌고 서울시 내에서 서북권과 동남권이 후보군으로 떠올랐다. 강남 3구가 위치한 동남권이라 사업이 진행되었으리라 생각할 수 있다. 유통단지는 화물차의 엄청난 이동을 유발하는 일종의 혐오시설이기 때문에 3구 주민들은 원하지 않았을 것이다. 후보지 선정은 철저히 서울시 물동량 데이터를 통한 정량적인 평가로 나온 결과다.

동남권 물류단지 초기 조감도

 계획 수립 당시 자료에 따르면 서울시 내 생활권역별로 유출입 물동량은 동남권과 서북권에 집중되어 있었다. 해당 권역의 물동량은 서로 비슷했고 이외의 지역은 비교하기 어려울 정도로 편차가 심하게 발생하여 후보지에서 제외되었다. 이러한 현상이 나타난 이유는 서울시의 산업구조가 제조보단 소비에 치우쳐져 있는 특성에서 기인했다.

  최종적으로 사업지를 정하는데 기준이 된 것은 유출입 물동량이다. 동남권의 경우 30.88%로 가장 높았다. 반면 서북권은 7.25%로 동남권의 약 ¼수준이였다. 결국 두 후보군 중 동남권역이 최종 사업지로 결정되었다. 덕분에  2030 서울시 도시 기본 계획에 동남권 물류 단지 조성이 올라갔다.

3. 가든파이브와 동남권 물류단지 사업경과

가든파이브 공실률 헤드라인 <출처 : 머니투데이_2019>

  前 이명박 서울시장의 원대했던 포부와 달리 사업은 절반만 성공했다. 우선 가든파이브 완공 당시 미국발 금융위기와 맞물려 건물에 큰 공실률이 발생했다. 분양 초기, 청계천 철거민 재정착률은 고작 20%, 분양률은 40% 밖에 달성하지 못하여 송파 CGV를 제외하고 개장을 연기했다. 낮은 분양률로 인해 1조 이상의 적자가 난다는 비난이 뉴스에 쇄도했다. 그나마 송파 CGV와 NC백화점, 킴스클럽이 입점해 있어서 암흑기를 버티고 이마트와 현대 백화점 입점까지 기다릴 수 있었다. 하지만 굵직한 기업을 제외하면 아직도 높은 공실률을 자랑한다.

현대로지스틱스 동남권 물류단지 헤드라인 <출처 : 더 벨_2016>

  동남권 물류단지는 가든파이브와 달리 성공적이다. 서울 주택공사(SH공사), 한진, 현대로지스틱스 등 11개 기업, 공공기관이 빠짐없이 계획에 참여했다. 물류 단지 인근에 송파대로, 동부간선대로, 서울 외곽순환도로를 접하고 분당·수서 고속화도로, 경부·중부·영동 고속도로와 가까워 서울시를 포함한 전국 화물 수요를 담당한다. 서울시 물동량 35%, 전국 단위로는 택배량 60%를 점유한다. 엄청난 물동량 소화로 물류난·물류비 절감에 큰 축을 담당하고 있다. 2015년 신축된 단지로 앞으로 3년 뒤면 10년 차를 맞이한다. 현재, 물류량을 인력으로 감당하기에 효율성 제고를 위해 AI 로봇 도입 검토 중에 있다.

동남권 물류단지 물류 증가량 추이 <출처 : 양재동 화물터미널 부지 개발사업 특별위원회_2022>

  가든파이브의 공실률로 인해 지금까지 반쪽자리 사업으로 치부되고 있다. 향후 인접 구역 내 대규모 개발이 예정되어 있어 이러한 불편함은 해소될 것이다. 수서역 재개발·입체화 사업, 문정역 재개발, 위례·신사선 등 엄청난 사업들이 진행될 전망이다. 그 중심에 위치한 가든파이브가 많은 수혜를 입을 것으로 보인다.

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