재개발 상급지 조건

머리말

  도시개발을 좋아하는 나로선 도시를 돌아다닐 때 늘 어디가 주거입지로 좋을지 혹은 뜨게 될지 살펴본다. 물론 해외여행을 다닐 때조차 예외는 아니다. 도심을 걸어 다니다 보면 재개발되는 곳은 늘 같은 공통점을 지닌다. 재개발 상급지 조건으로는 크게 6가지 요소가 중요하다 본다. 들어가기 앞서 본 글은 도시개발 학도가 아닌 그저 도시를 좋아하는 일반인이 쓴 글임을 밝힙니다. 재개발 상급지 조건에 대한 사견이며 재미로만 봐주시길 바랍니다.

1. 경부고속도로 접근성

경부고속도로 인접 경기도 거대도시들

  형평성 문제로 늘 논란이 되고 있는 서울 공화국 현상, 우리나라의 모든 물자든 사람이든 모두 서울로 향한다. 이런 현상으로 서울로 진입하기 용이한곳부터 개발되는 경우가 강하다. 당장 경부고속도로가 지나는 서울 강남-경기 남부-충남 천안까지만 보더라도 경부고속도로라는 선 하나 때문에 개발에 탄력을 받는다. 평택의 경우 경부선이 지나가면서 최근 삼성 수혜까지 받아 신도시며 재개발 열풍이 한창이다. 경부고속도로를 낀 도시에 투자하면 절대 망하지 않는다.

2. 서울 진입시 산지 유무

남한산으로 갈린 성남시 위례와 구성남

대모산으로 대중교통 접근이 어려운 세곡동

  제 아무리 과학이 발달된 21세기라 하더라도 인간이 자연을 극복하기란 쉽지 않다. 도시개발에서도 이는 쉽게 찾아볼 수 있다. 인류가 산지를 극복하기 위해선 우회하거나 관통하거나 둘 중 하나뿐이다. 그러나 둘 다 너무 큰 시간적, 재정적 낭비를 초래한다. 같은 자본이라면 평지에 투자하는 게 자본 대비 이익이 훨씬 크다. 일례로 성남시 수정구를 보면 서울로 향하는 길목에 남한산 하나로 개발 차이가 극명하다. 산지가 없는 곳은 위례 신도시가 되었고 반대쪽은 지금도 미개발지로 남았다.

3. 대로(大路)의 유무

영동대로

  개발은 보통 ○○대로(大路)부터 이뤄진다. 대로가 있다는 것은 도로교통이 좋아 도시 접근성이 높고 유동인구가 많음을 의미한다. 사람이 몰리는 곳은 곧 돈이 된다. 과거에 과투자로 구설수에 올랐던 왕복 14차선 영동대로를 보면 과거와 현재를 비교했을 때 비약적인 발전을 이뤘다. 근처 송파구에 위치한 왕복 10차선 송파대로도 마찬가지다. 지금은 법조단지, 가든 5, 물류센터, 파크하비오 등이 있지만 예전에는 아무것도 없는 논밭과 비닐하우스뿐이었다. 

4. 대중교통 접근성

코레일 지하철

   대중교통은 버스와 지하철 두 종류가 있는데 지하철을 더 높은 요인으로 꼽는다. 버스와 달리 지리적으로 먼 곳까지 빠르게 이동시켜 주기에 주거의 공간적 제약을 극복시켜준다. 일반적으로 지하철이 있는 경우 대로를 낀 평지일 확률이 높아 생활 만족도가 높다. 반면 버스는 사람이 다니기 어려운 험지를 다니기에 낮은 순위를 매겼다. 버스의 경우 일반버스가 아닌 BRT 혹은 광역버스가 다니는 곳이라면 지하철과 동급이다. 해당 버스들의 취지 자체가 지하철 대체이기 때문이다.

5. 인접지역 개발유무

현재 비어 있는 법조단지 건너편

   개발은 보통 구역을 지정하여 한번에 이뤄진다. 하나의 대로를 기준으로 한쪽만 개발되는 경우 반드시 반대쪽도 개발된다. 서울시의 빌딩 숲 지역을 보면 별도의 규제가 있지 않는 한 대로 기준 좌우 건물 모두 높이가 동일하거나 비슷하게 올라간 것을 볼 수 있다. 조만간 이 공식이 적용될 곳은 서울시 송파구의 문정역 주변이다. 문정동 법조단지를 끼고 있음에도 반대쪽은 저층 건물뿐이다. 단독주택 밀집지역이라 보상안 때문에 그렇고 역 주변 저층 상가건물은 드디어 재건축에 들어갔다. 

6. 소수의 건물주

   앞서 잠깐 언급했듯이 건물주가 많으냐 적느냐에 따라 재개발 향방에 영향을 준다. 우리가 흔히 아는 달동네 지역이 가장 재개발이 시급하지만 개발에 어려움을 겪는 이유가 이것이다. 우선 건물주가 다수일 경우 보상금 때문에 골머리를 앓는다. 뿐만 아니라 의견 통합도 마찰이 많아 재개발이 더뎌지거나 심한 경우엔 엎어진다. 결이 조금 다른 예지만 위례 신도시의 경우 대부분 군사지역이라 개발 확정 이후 빠른 속도로 공사가 진행되어 개발될 수 있었다.

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